Все значения и расчёты на странице являются демонстрационными данными прототипа. Они не описывают реальный проект.
Что показывает расчёт
Технико-экономические показатели связывают физические параметры участка с будущим продуктом и экономикой. На ранней стадии собственнику важно понять не только возможную общую площадь, но и то, какая её часть потенциально станет продаваемой или арендуемой. Калькулятор показывает ориентировочную надземную площадь, полезную площадь, коэффициент застройки, коэффициент плотности и примерное число лотов.
Показатель полезной площади особенно важен: строительство оплачивается по общей площади, а выручка формируется главным образом доходными метрами. Небольшое изменение эффективности планировок может заметно повлиять на модель, однако оно не должно достигаться за счёт нарушения нормативов, качества продукта или эксплуатации.
Формулы
Общая надземная площадь = пятно застройки × средняя этажность.
Ориентировочная полезная площадь = общая надземная площадь × коэффициент полезной площади.
Ориентировочное число лотов = полезная площадь ÷ средняя площадь лота.
Коэффициент застройки = пятно застройки ÷ площадь участка × 100%.
Коэффициент плотности = общая надземная площадь ÷ площадь участка.
Эти формулы упрощены. В реальном проекте отдельно учитываются подземные и технические площади, общественные функции, паркинг, ограничения по высоте, отступам, инсоляции, пожарным проездам и благоустройству.
Методика и необходимые данные
Для первичной проверки нужны площадь участка, ориентировочное пятно застройки, средняя этажность, ожидаемый коэффициент полезной площади и средняя площадь лота. Значения следует задавать не одной точкой, а несколькими сценариями: консервативным, базовым и целевым.
Сначала проверяется физическая реализуемость пятна и этажности. Затем рассчитывается валовая площадь и применяется коэффициент эффективности. После этого полезная площадь сопоставляется с продуктовой матрицей: количеством квартир, апартаментов, офисных блоков или иных доходных единиц. Итог необходимо связать с финансовой моделью и бюджетом строительства.
Разобранный демонстрационный пример
Предположим, демонстрационный участок имеет площадь 10 000 м², пятно застройки — 3 000 м², средняя этажность — 8 этажей, а коэффициент полезной площади — 78%.
- Общая надземная площадь: 3 000 × 8 = 24 000 м².
- Полезная площадь: 24 000 × 0,78 = 18 720 м².
- При средней площади лота 52 м² условное число лотов: 18 720 ÷ 52 = 360.
- Коэффициент застройки: 3 000 ÷ 10 000 × 100% = 30%.
- Коэффициент плотности: 24 000 ÷ 10 000 = 2,4.
Это демонстрационная арифметика, а не подтверждение возможности разместить такой объём на конкретном участке.
Как интерпретировать результат
Высокая плотность не всегда означает лучшую экономику. Она может увеличить стоимость конструкций, парковки, инженерии и согласований, снизить качество двора и продукта. Низкая плотность также может сделать стоимость земли на один доходный метр чрезмерной. Собственнику необходимо искать не максимальную площадь, а наиболее эффективный сценарий использования участка.
Типичная ошибка — использовать средний коэффициент полезной площади без проверки планировок. Другая ошибка — считать число лотов через одну среднюю площадь, не формируя реальную продуктовую матрицу. Результат калькулятора следует воспринимать как повод для проверки гипотезы, а не как готовое задание проектировщику.
Ограничения
Калькулятор не учитывает ГПЗУ, ПЗЗ, красные линии, санитарные зоны, инсоляцию, норматив парковок, рельеф, охранные ограничения, технические условия, конструктив и стоимость подключения. Он также не разделяет жилую, коммерческую, общественную, техническую и подземную площади.
Расчёт демонстрационный, выполнен по формуле и не является инвестиционной, финансовой или оценочной рекомендацией. Для решения о покупке участка или изменении проекта необходим профессиональный анализ исходных данных.